Kukaanhan ei tästä asiasta varmaa tiedä, koska kyse on tulevaisuuden ennustamisesta. Siksipä vapaa visiointi ja arvailu kelpaa tässä totuudeksi, sekä tietysti nuo omat mielipiteet.
Eli mitenkähän nuo kiinteistöjen hinnat kehittyvät seuraavan vuoden, kahden, kolmen kuluessa? Entä asuntolainojen korot?
Tietysti riippuu paikasta ja kohteesta myös. Minua kiinnostaa eniten oma tilanne eli edessä oleva päätös.
Meillä on pieni yksiö Melbournen keskustassa (South bank, aasialaistalo ja ehkä -aluekin?). Tuottaa ihan mukavasti vuokratuloja, niin että maksaa itse 2/3 lainastaan, ja kun lainan korot ja asunnon ylläpitokulut saa vähentää verotuksessa, ei siitä käytännössä makseta veroa lainkaan. Asunto on hankittu 2 vuotta sitten, jolloin hinnat olivat korkeimmillaan, joten nyt siitä saisi myydessä 5% vähemmän. Persnettoa tulisi jos nyt myisi, mutta silti ajatus houkuttaa, että täältä Cairnsin liepeiltä voisi hankkia vähän isomman maapalan. Toisaalta olisi ehkä järkevää odottaa ainakin ensi vuoteen, jolloin Melbournessa järjestetään jotkut isot urheilukisat (?). Ne kuulemma nostavat pienten yksiöiden arvoa vähäksi aikaa.
Voi olla, että tuota asuntoa ei kannata myydä siksikin, että kuulemani arvion mukaan tuollaisten pienten keskustayksiöiden vuokramarkkinat tulevat vain paranemaan, etenkin silloin jos asuntolainojen korot pomppaavat ylös kuten ne saattavat tehdä lähivuosien aikana.
Niin, ja ne hinnat sitten täällä päässä. Tavoitteena on hankkia pieni maatila tai sitten omakotitalo suurella tontilla varsinaisten turistialueiden ja paikallisten keskuudessa suosituimpien kohteiden ulkopuolelta, (täällä siis enemmänkin kaupungin etelä- kuin pohjoispuolelta). Tuollaisten kohteiden hinnat eivät ole niin suhdanneherkkiä kuin muiden, joten ei ole kovin suurta merkitystä sillä, milloin sen hankkii.
Olisi siis kaksi vaihtoehtoa
1. pitää tuo sijoitusasunto ja hankkia täältä jokin vähän pienempi ja edullisempi.
2. Myydä sijoitusasunto ja ostaa täältä vähän isompi ja kalliimpi ja sitten menettää kaikki verovähennysedut.
Niin, ja sitten tietysti kolmaskin vaihtoehto eli nykytila: pitää sijoitusasunto ja jäädä itse vuokralle, ja säästää tulevaa asunnonhankintaa varten.
Kyllä, asiasta on keskusteltu parinkin "asiantuntijan" kanssa ja saatu heidänkin kantansa. Mutta kysynpä kuitenkin täälläkin saadakseni vähän laajempaa näkökulmaa asiaan.
Asuntojen hintoihin vaikuttaa aika paljon myös paikalliset olosuhteet. Esimerkiksi Canberrassa on valmistumaisillaan suuri määrä kerrostaloasuntoja, ja veikkaanpa, että niiden hetkellinen ylitarjonta pitää hinnat kurissa melko jopa muutaman vuoden ajan. Saattaapa olla, että parin vuoden kuluttua niitä saa poimittua hyvällä alennuksella nykyisiin markkinahintoihin nähden. En tunne Melbournen tilannetta muuten, kuin juuri sen verran kuten sinäkin olet maininnut, että hinnat ovat hieman laskeneet parin vuoden aikana.
Itse veikkaisin, että maanlaajuisesti hintojen laskun pahin vaihe lienee jo takana päin. Arvelen, että seuraavien parin vuoden aikana hinnat eivät juurikaan liiku, mutta sen jälkeen uskoisin uuden hintojen nousukauden alkavan. Hinnoilla ei ole ainakaan kovin paljon varaa laskea niin kauan, kun materiaalien hinnat ovat nykyisellä - korkealla - tasolla.
Ennustamiseen osallistuu
Timo,
Kuinka paljon sinulla on "equity" eli omistusosuutta siina yksiössä ?
Oletko ajatellut muuttaa lainan "interest only" jolloin kaikki olisi verovähennyskelpoista ja jos otat "equity loan" omaa "farmiasi" varten, niin voisit käyttää nyt yksiön lainan lyhentämiseen käyttämäsi rahat sen vähennyskelvottoman lainan lyhennyksiin.
Asuntojen hinnat eivät tuskin enään laske yhtään, kuten Jounikin totesi ja tämä on mielipide myöskin alan ammattipiireissä. Seuraava huippu on kuulemma taas noin 4-5 vuoden päässä ja asuntolainojen korotkin on todennäköisesti melkoisen vakaat vielä parikin vuotta (toivottavasti)
Jos kuitenkin myyt sen yksiön, niin tokihan voit vähentää sen kärsimäsi tappion verotuksessa, mutta et kuitenkaan saa "dollar for dollar" korvausta.
Odota vaan niitä Commonwealth Games 2006 (http://www.melbourne2006.com.au/) ensi vuonna ja rahasta niitä oikein kunnolla asuntosi vuokrasta.
Näistä asioista kun tietäisi takuuvarmasti etukäteen, niin tuskin oltaisiin täällä kirjoittelemassa vaan jossain Bahamas tai vastaavassa nauttimassa jatkuvasti kasvavasta pankkisaldosta :D
Commonwealth Games = "piirimestaruuskisat" entisen brittiläisen imperiumin ulkopuolella asuvien mielestä... :pepsodent [nörttihuomautus]Onpa hyvä tag-"nimi" tuolla edellisellä hymiöllä![/nörttihuomautus]
Suosittelen, Timo, toimimaan juuri kuten Jaakskin kehoittaa, eli ottamaan vaan kylmästi uutta lainaa entisen päälle! Mahdollisuuksien mukaan kannattaa siis käyttää olemassa olevan asunnon pääomaa lainan takuuna ja olla kokonaan lyhentämättä vuokratun asunnon lainaa! Itse luotan vahvasti siihen, että asuntojen hintojen putoaminen on pysähtynyt - jopa siinä määrin, että olen "lopettanut asuntojenostolakon", eli olen parast' aikaa aktiivisesti katselemassa uusia kiinteistösijoituskohteita.
Nimimerkillä
"Practising what I preach"
Timo,
Viime viikonlopun The Agessa oli iso kirjoitus aiheesta. Loydat artikkelin varmaan myos webista. Yhteenvetona artikkelista sanottakoon, etta Melbournen keskustan kerrostaloasuntojen hintojen odotetaan viela laskevan johtuen niiden ylitarjonnasta. Mutta kaikki riippuu asuin alueesta, itse asunnosta jne.
Se ei pelaa joka pelkää!
Mielenkiintoinen ajatus toi et maksaa sijoitusasunnosta pelkät lainan korot. Suomessa yleensä korottomia vuosia saa yksi tai kaksi jos rahatilanne sitä vaatii, mut onko toi tapa täällä yleinen? Ja pankit siihen helposti lähtevät mukaan?
- Elina
Elina,
LainaaSuomessa yleensä korottomia vuosia ...
Tarkoitatko siis vuosia ilman lainanlyhennysta ???
Korottomia ei taallakaan kylla saa yleensa paivaakaan :pepsodent
Hyvinkin yleista eika vain sijoitusasuntoihin, vaan ihan mihinka tahansa sijoitukseen.
Laina ajat vaihtelevat, mutta yleensa rahoituslaitokset antavat 5-10 vuotta, joka on kylla helposti uusittavissa.
Tokihan pankit siihen lahtevat helpostikin mukaan, jos takuut ovat kunnossa. Hehan haluavat vain voittoa eli sen koron. Silla maksatko paaomaa takaisin ei ole mitaan merkitysta niinkauan kuin korko juoksee.
Kiitos kaikille noista vinkeistä yllä.
Kyllä tuota maksa vain korot -ratkaisua on meillekin tarjottu. Se, pitääkö siihen turvautua, ratkeaa sitten kun on löydetty se paikka, jonka haluamme ostaa, eikä se välttämättä kovin äkkiä löydykään.
Olen kyllä kuullut, että tuollaisia lainoja tarjotaan myös Suomessa.
Noista hinnoista. Olen kuullut noista arvioista, että hinnat voisivat Melbournessa vielä laskea, ja myös sellaisia veikkauksia, että laskisivat myös Cairnsin seudulla sen jälkeen kun ne ovat viimeisen kolmen vuoden aikana jopa kaksin-kolminkertaistuneet.
Kyllähän asuntoja vieläkin kuitenkin pidetään hyvänä sijoituskohteena erityisesti pidemmän päälle, että varmaan kannattaa yrittää pitää kiinni tuosta vanhuuden turvasta ja ties vaikka tässä vaiheessa tinkiäkin siitä omasta asunnosta. Eihän siellä kuitenkaan kerkiä kuin käydä välillä kääntymässä lainanmaksuun vaadittavan raadannan välissä.
:hahhaa
LainaaAlkuperäinen postittaja Elina
Se ei pelaa joka pelkää!
Aivan niin!
LainaaMielenkiintoinen ajatus toi et maksaa sijoitusasunnosta pelkät lainan korot.
Selitänpä, mihin tällaisten lyhennyksettömien lainojen suosio perustuu. Oletetaan, että sinulla on vaikkapa 400 tonnin arvoinen talo, jossa asut itse ja josta olet vielä velkaa sanotaan vaikka 150 donaa. Sinulla on siis talossa kiinni omaa pääomaa 250 tonnia. Pankit laskevat yleensä, että talosta pitää olla 20% omaa pääomaa, ja sen ylittävän pääomaosuuden voi käyttää samasta pankista otettavan uuden lainan katteena. 400 tonnin talosta 20% on siis 80 tonnia. Tässä esimerkkitapauksessa sinulla olisi siis 250 - 80 = 170 tuhatta "laiskaa" omaisuutta, joka ei tuota sinulle millään tavalla
(mutta toisaalta eipä siitä ole menettämisen riskiäkään). Jos uskot, että asuntojen hinnat nousevat, voit spekuloida siten, että käytät tuon $170 tuhatta uuden lainan takuuna. Sanotaan vaikka, että haluat ostaa 2 taloa lisää hintaan 400 tonnia kappale. Kumpaankin uuteen talohankintaan voit kayttää $170 donaa / 2 = $85 tuhatta, eli tuo 20% sääntö täyttyy vielä näillä summilla. Nyt sinulla on oman asuintalosi lisäksi kaksi sijoitustaloa, jotka vuokratulojen ja verohyvitysten jälkeen eivät maksa sinulle montaakaan kymmentä taalaa viikossa. Ja varallisuutesi kasvaa asuntojen hintojen (joskus) noustessa.
Kuten jo aiemmin mainittiin, omaa kotia otetun lainan korko ei ole verotuksessa vähennyskelpoinen. Sijoitustalojen koron taas voit vähentää rajoituksitta. Tietysti tällaisessa tapauksessa kannattaa maksaa pois vähennyksiin kelpaamaton laina mitä pikaisimmin. Siksipä nuo sijoitusasuntojen lainat kannattaa ottaa lyhennyksettöminä, jolloin kaikki liikenevät rahat voi käyttää oman kodin lainanlyhennyksiin. Vasta sitten kun oma koti on maksettu, aletaan suunnitella muiden lainojen lyhentämistä.
Neuvoo